Kup, wyremontuj, sprzedaj. Flipping nieruchomości coraz bardziej popularny w Łodzi
Flipping nieruchomości to coraz bardziej popularny sposób na zysk. Zabierając się za tę działalność należy pamiętać, że profity przychodzą po czasie, a najważniejsza jest wysoka jakość. Oferty mieszkań po flippingu można dziś spotkać także w regionie
Uważny obserwator rynku nieruchomości łatwo zauważy pewną regułę. Wystarczy zajrzeć na dowolny portal z ogłoszeniami nieruchomości, by przekonać się, że mieszkania, które na pierwszym rzut oka wyglądają na kompletne ruiny, znikają z listy ofert szybciej niż pięknie urządzone apartamenty.
Tylko w małym odsetku na takie oferty decydują się prywatni klienci. Dużo większy procent zainteresowanych nieruchomościami o niskim standardzie to inwestorzy, których celem jest szybki wykup takiej nieruchomości, wykonanie w niej kompleksowego remontu i wystawienie jej na sprzedaż z dużym przebiciem.
Zjawisko to zyskało nazwę house flippingu i z dużym powodzeniem rozwija się w Polsce, także na rynku łódzkim. Choć w nazwie trendu kryje się słowo „house”, czyli „dom”, w Polsce zjawisko to dotyczy głównie mieszkań.
- Na tę chwilę nie jest znana skala flippingu w Polsce. Nikt tego nie rejestruje, bo nie za bardzo jest jak - mówi Marcin Krasoń, ekspert portalu Obido.pl.
Popularność house flippingu rośnie. Zachętą dla potencjalnych inwestorów może być również aktualna sytuacja na rynku nieruchomości. W obliczu kryzysu gospodarczego spadły ceny mieszkań na rynku wtórnym. Już teraz eksperci twierdzą, że rynek ten może stać się rynkiem kupującego. To klient - a więc potencjalny „flipper” nieruchomości - ma większy wybór i więcej szans na osiągnięcie korzyści.
Na czym polega praca „flippera”? Jakie wynikają z niej zagrożenia, a jakie korzyści dla rynku nieruchomości?
Jak i gdzie szukać?
Na początku poczynić należy pewne rozróżnienie. W znakomitej większości flippingiem nieruchomości zajmują się prywatni inwestorzy. Cel ich działalności jest najczęściej zupełnie inny, niż choćby w przypadku firm deweloperskich. Bardzo często „efektem” flippingu jest nieruchomość przeznaczona pod wynajem krótkoterminowy.
Marcin Krasoń, ekspert portalu Obido.pl, podkreśla, że flipperzy nie są dla deweloperów konkurencją. - Jedna i druga grupa oferuje produkty o zupełnie różnym charakterze - tłumaczy. - Różnice zaczynają się na lokalizacji. Inwestycje deweloperskie powstają zwykle w innych obszarach miasta niż osiedla z wielkiej płyty. To nie koniec. Pamiętać należy też np. o dostępności miejsc garażowych (nowe budynki mają hale garażowe, a stare nie) czy zróżnicowania oferty - lokale po flippach to zwykle mieszkania w najpopularniejszych rozkładach i rozmiarach - podkreśla Krasoń.
Poważnym utrudnieniem dla początkujących flipperów bywa fakt, że zwłaszcza w dużych miastach coraz trudniej znaleźć nieruchomości nadające się do przekształcenia i odsprzedania z zyskiem. Przede wszystkim dlatego, że mieszkania nadające się do remontu szybko znikają z rynku. Dlatego pierwszym krokiem dla rozpoczynających swoją przygodę z przekształcaniem nieruchomości powinno być zwrócenie uwagi na licytacje komornicze, na których takie mieszkania - o znacznie zaniżonych cenach - się pojawiają. A także na przetargi mieszkaniowe.
Wyremontuj - zaprezentuj
Flipping to jednak nie tylko umiejętność śledzenia rynku nieruchomości i wykorzystywania szans. To także praca kreatywna i koncepcyjna. Wytrawny flipper w mig zauważy potencjał danego mieszkania, nawet jeśli byłoby one odrapane z farby, a w łazience ze ścian odpadałyby kafelki.
Największych plusów takiego mieszkania należy doszukiwać się w układzie pomieszczeń, rozmieszczeniu okien, wielkości balkonu, a w przypadku budynków z wielkiej płyty np. bliskości zsypów na śmieci. Te ostatnie mogą się okazać dla wielu przyszłych potencjalnych klientów dużym minusem.
Dlatego tak dużą rolę w house flippingu odgrywa inny proces - home staging. To nic innego jak takie „zaprezentowanie” mieszkania przed potencjalnymi nabywcami, by ci od razu zapragnęli w nim zamieszkać. Praca flippera nie kończy się bowiem na wyremontowaniu mieszkania zgodnie z modnymi trendami. To także umiejętność „prezentacji”. Wbrew pozorom jest wielu klientów, którzy lubią w oglądanym mieszkaniu poczuć się przytulnie, bezpiecznie i „jak u siebie”. Dobry flipper potrafi to wrażenie wywołać.
Należy jednak pamiętać, by w tym rodzaju działalności nie polegać tylko na „wrażeniu”. Zakup mieszkania to najczęściej bardzo poważna inwestycja, oznaczająca wzięcie na siebie odpowiedzialności na wiele lat.
Dlatego też warto zadbać o to, by mieszkanie nie tylko „stwarzało pozory” przytulnego i ładnego, ale było wyremontowane przy użyciu dobrych materiałów, zabezpieczone przed obecnością szkodników (w przypadku bloków z wielkiej płyty), bezpieczne pod względem rodzaju doprowadzonej energii (w kamienicach popularne bywają podgrzewacze wody, na które klienci patrzą sceptycznie).
Nie wspominamy tu oczywiście o zapewnieniu bezpieczeństwa formalnego i zadbaniu o księgi wieczyste tak, by prawo własności przynależało wyłącznie do przyszłego właściciela, a nie np. „ukrytych lokatorów” oraz by sama nieruchomość nie była obciążona długami.
Cenowa okazja może być związana nie tylko z potrzebą remontu mieszkania. - Warto brać pod uwagę mieszkania zadłużone czy osoby, które z różnych względów potrzebują sprzedać nieruchomość jak najszybciej. Doświadczone osoby nie boją się też mieszkań z trudną sytuacją prawną, gdyż potrafią ją rozwiązać. Może to co najwyżej zająć więcej czasu - podkreśla ekspert portalu Obido.pl.
Plusy i minusy
Pierwszą korzyścią jest oczywiście zysk. Ale uwaga! Początkujący flipperzy powinni zaczynać raczej od niezbyt wygórowanych planów biznesowych. Profity w wysokości 10-20 tys. już są sukcesem i ułatwiają kolejne inwestycje. Większe zyski przyjdą z czasem.
Drugim plusem jest możliwość łączenia tej pracy z innymi. House flipping nie musi być - przynajmniej na początku - zajęciem na pełen etat. Zwłaszcza, jeśli na etapie remontu stawiamy na fachowców, co zalecają eksperci rynku nieruchomości. Klienci są dziś coraz bardziej świadomi i łatwo rozróżniają fachową robotę od… fuszerki. Dlatego tak ważny jest standard na jaki postawimy, wchodząc na rynek flippingu nieruchomości.
Tanie materiały, kiepskie wykonanie - to nie przejdzie. Opinia o inwestorze na rynku nieruchomości rozchodzi się szybko, nie tylko wśród profesjonalnych agentów, którzy niski standard dostrzegą natychmiast. Ale także wśród potencjalnych nabywców, którzy częściej niż najniższej ceny szukają dziś wysokiej jakości.
To, co może stać się szansą, może być również zagrożeniem. Inwestycja w nieruchomości jest zawsze obarczona pewnym ryzykiem. Bywa, że pierwsze mieszkanie zakupione jest dzięki środkom z kredytu, a nie mamy przecież stuprocentowej gwarancji, że zostanie ono zakupione szybko i z profitem pozwalającym na spłacenie zobowiązań.
Skala mikro, skala makro
- Najważniejsza rzecz w temacie flippingu, to jak najtańszy zakup mieszkania - tłumaczy Marcin Krasoń. - Trzeba więc szukać okazji i kupić niedoszacowane mieszkanie. I tu pojawia się charakterystyka polskiego rynku, na którym najwięcej mieszkań, które można wyremontować i sprzedać z zyskiem, to lokale w tak zwanej wielkiej płycie.
Czy flipping nieruchomości przez prywatnych inwestorów może wpływać na rynek mieszkań? Czy tanie, przekształcane w szybkim tempie mieszkania w dużej liczebności mogą spowodować, że o podobne praktyki pokuszą się deweloperzy?
Flipping z pewnością nie pozostawi głębszego śladu na rynku pierwotnym. Ten ciągle kształtowany jest przez dużo większe trendy, jak wysokość stóp procentowych, ceny materiałów czy transportu.
Dlatego rosnąca popularność flippingu nieruchomości na razie nie ma wpływu na rynek nieruchomości w skali makro. Ciągle nie ma zagrożenia, by tego typu transakcje „psuły” rynek nieruchomości, wpływały na wysokość cen czy standard ofert deweloperskich.
Nie pozostają jednak bez wpływu na rynek lokalny, w mniejszej, ale zauważalnej dla lokalnych klientów skali.
- Większy wpływ takie transakcje mają na rynek wtórny, lokalny. Mogą wpływać na przykład na nienaturalny wzrost średnich cen na niektórych osiedlach z wielkiej płyty - mówi Marcin Krasoń.
