Koronawirus uderza w biurowce. Jak się zmienił rynek powierzchni biurowych w Łodzi czasie epidemii
Pierwszy kwartał 2020 roku w Łodzi był bardzo udany pod względem skali popytu na biura. Łódź znalazła się na szóstym miejscu wśród głównych rynków regionalnych. Od wyprzedzających nas Katowic dzieliło tylko 20 tys. mkw. Tak dobrze już jednak nie będzie...
Ostatnie lata w Łodzi upłynęły pod znakiem biurowych inwestycji. Kolejne raporty opisywały łódzki rynek biurowców w samych superlatywach. Mowa była m.in. o silnym popycie, zrównoważonym wzroście, ogromnym potencjale. Specjaliści przedstawiali także plany rozwoju tego rynku na kilka lat do przodu. Tylko do 2022 roku Łódź miała oferować 700 tys. mkw. powierzchni biurowej (wzrost z poziomu 530 tys. mkw. pod koniec pierwszego kwartału tego roku).
Ten rok, a w zasadzie epidemia koronawirusa, zmieniły wszystko. O ile w styczniu i lutym nic na to nie wskazywało, to w marcu i kwietniu biurowce nagle opustoszały, a tzw. open space czy gabinety zostały zamienione na miejsca pracy przy domowych biurkach, na sofach czy przy kuchennych blatach. Praca zdalna zyskała na znaczeniu, w niektórych branżach okazało się, że nie ma większej różnicy między pracownikiem w garniturze lub garsonce przy firmowym biurku, a tym samym pracownikiem, ale w dresie i z kotem czy psem na kolanach. I choć nie wszędzie taka zmiana jest możliwa, to jednak trudno nie zauważyć - i nie docenić - wpływu koronawirusa na rynek biurowy.
Łódź wśród największych rynków w Polsce
Dla właścicieli powierzchni biurowych i deweloperów ten rok zaczął się z naprawdę wysokiego „C”.
- Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na dziewięciu największych rynkach w Polsce (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia, Poznań, Łódź, Lublin i Szczecin) w pierwszym kwartale 2020 wyniosły blisko 11,3 mln mkw. i wzrosły o 5 proc. w stosunku do analogicznego okresu w 2019 roku - podkreśla firma Cushman&Wakefield.
Pod koniec marca - jak wyliczyli jej pracownicy - w tych miastach w budowie znajdowało się 108 projektów o łącznej powierzchni 1,7 mln mkw. Najwięcej - bo 29 - powstaje w Warszawie, natomiast w Łodzi mowa jest o 14 budynkach.
Łódź znalazła się wysoko także w zestawieniu firmy Knight Frank, która również przeanalizowała popyt na biura w kraju w pierwszym kwartale tego roku.
Jak podkreśla Janusz Garstka, dyrektor w Dziale Wynajmu Powierzchni Biurowych w Knight Frank, Łódź z zasobami na poziomie 530 tys. mkw. powierzchni biurowej na koniec I kwartału 2020 r. znalazła się na 6. miejscu wśród głównych rynków regionalnych. Od wyprzedzających ją Katowic dzieliła niewielka różnica - tylko 20 tys. mkw. Pierwszy kwartał w Łodzi był bardzo udany pod względem skali popytu na biura.
- W tym czasie wynajęto około 37.700 mkw. powierzchni biurowej, czyli ponad dwa razy więcej niż w I kwartale 2019 roku- zauważa Janusz Garstka.- Był to trzeci najlepszy wynik wśród ośmiu miast regionalnych w Polsce, osiągnięty między innymi dzięki dwóm dużym umowom najmu podpisanym przez firmy z sektora IT. Więcej -poza Warszawą - wynajęto tylko w Krakowie (62.100 mkw.) i Wrocławiu (47.900 mkw.).
Biurowce w budowie
Jak zauważa ekspert Knight Frank, w I kwartale 2020 roku nie oddano w Łodzi do użytku nowego projektu biurowego. Budowy były jednak kontynuowane. Na koniec marca w realizacji pozostawało 100 tys. mkw. powierzchni biurowej, z czego około 70 proc. według pierwotnych planów ma być dostarczone do końca 2020 roku. Największą inwestycją w budowie pozostaje Hi Piotrkowska o powierzchni 21 tys. mkw.
- Pandemia koronawirusa spowodowała jednak wiele nagłych zmian w organizacji życia codziennego, jak i biznesowego - podkreśla Janusz Garstka. - Trudno jest określić, co czeka rynek nieruchomości biurowych nawet w najbliższej perspektywie, ale jedno jest pewne: COVID-19 przyniósł ze sobą rozpowszechnienie się pracy zdalnej. W konsekwencji czeka nas pewnie w dłuższej perspektywie zmniejszanie wynajmowanej powierzchni biur przez część najemców. Nie nastąpi to jednak od razu, ale po wygaśnięciu umów najmu.
W krótkim czasie, zdaniem eksperta, może się to przełożyć na zwiększenie liczby podnajmów. Konsekwencje będą jednak długofalowe: wiele firm z branż IT może ciąć w przyszłości koszty związane z wynajmem biur, ponieważ nowa sytuacja pokazała, że część pracowników efektywnie pracuje z domu.
Nie wszyscy jednak będą pracować zdalnie. Janusz Garstka zwraca uwagę na to, że w przypadku firm, które będą działać w biurach, będzie się nasilał nowy trend. Chodzi o dobieranie powierzchni, tak aby zapewnić odpowiednie warunki dystansu i komfort dla pracowników. Na zainteresowaniu mogą zyskiwać kameralne biurowce, w których jest mniej najemców niż w większych, dzięki czemu łatwiej zapewnić bezpieczeństwo pracownikom. Kolejnym trendem mogą być krótsze i bardziej elastyczne umowy najmu, ale i one będą ograniczone rosnącymi kosztami przygotowania powierzchni dla najemcy. Niektóre procesy najmu biura związane z ekspansją lub zmianą lokalizacji mogą być przesunięte w czasie lub anulowane. Pojawia się zatem szansa dla starszych biurowców, którym powinno być łatwiej zatrzymać najemcę.
Szukasz biura? Szukaj teraz
Łódź - w ocenie eksperta Knight Frank - to bardzo ciekawy rynek pod względem wyboru powierzchni do wynajęcia. Można tu znaleźć biuro w całkowicie nowym obiekcie, jak również w odrestaurowanym historycznym budynku.
- Teraz jest bardzo dobry czas dla najemców poszukujących biura - podkreśla Janusz Garstka.- Więcej nowych projektów w realizacji to większy wybór dla szukających nowej siedziby, ale też ogromna konkurencja między deweloperami. Najemcy mają obecnie szansę wynegocjować naprawdę dobre warunki, wywoławcze stawki czynszów w Łodzi mieszczą się w granicach 8-15 euro za mkw. miesięcznie. Z naszych obserwacji wynika, że pandemia nie wpłynęła na zmianę stawek czynszu w budynkach biurowych, które pozostają na stabilnym poziomie.
Koronawirus wpłynął natomiast na tempo realizacji projektów biurowych oraz terminy wykonania prac aranżacyjnych i przekazania biur najemcom. To wynik opóźnień dostaw materiałów budowlanych czy problemów kadrowych. Duże projekty są realizowane, a opóźnienia nie są dłuższe niż kilka miesięcy. Wraz z odmrażaniem gospodarki sytuacja na budowach się poprawia.
Biurowce: od Starej Drukarni przez Bramę Miasta do Monopolis
Pod koniec ubiegłego roku lokalne media prześcigały się w opisach biurowców, które były albo są w budowie albo dopiero w planach. Na ukończeniu wówczas była budowa biurowca klasy A przy ul. Jaracza 64 - Office-R - obiekt już działa. Trwał także remont pierwszego biurowca w Monopolis, gdzie w sumie ma powstać park biurowy składający się z trzech budynków.
W tym przypadku wiele się zmieniło, pierwszy biurowiec Monopolis już działa, natomiast niedawno inwestor potwierdził harmonogram budowy kolejnych. Prace przy drugim budynku miały się rozpocząć na przełomie czerwca i lipca tego roku i potrwać do końca przyszłego roku. Po ich zakończeniu przyjdzie czas na budynek numer trzy. Koronawirus - jak deklarują przedstawiciele Virako, czyli inwestora - harmonogramu nie zmienił.
Przy dworcu Łódź Fabryczna ukończono od tego czasu drugi budynek Bramy Miasta, a przy ul. Wólczańskiej 143 gmach Zielony by Synergia, czyli drugi obiekt Centrum Biznesowego Synergia.
Pod koniec zeszłego roku przy ul. Dowborczyków 18 na ukończeniu był I etap Łódź.Work - kompleksu biurowego w dawnej fabryce przędzy Meyhofera. Inwestycja powstała, podobnie jak biurowa wieża zespołu Hi Piotrkowska przy przystanku Piotrkowska Centrum.
Kilkaset metrów obok, przy zbiegu al. Piłsudskiego i ul. Kilińskiego trwała budowa pierwszego z kilku budynków React firmy Echo Investment, która otrzymało pozwolenie na budowę w grudniu 2018 roku, a sama budowa rozpoczęła się w czerwcu 2019 roku. Pierwszy etap inwestycji zapewni blisko 15 tys. mkw. powierzchni do pracy. Cały kompleks biurowy będzie mieć niemal 50 tys. mkw. powierzchni.
Postcovidowe potrzeby
Katarzyna Kubicka, dyrektor regionalna w dziale biur Echo Investment, zaznacza, że pandemia postawiła przed firmami wiele wyzwań.
- Nagle większość firm musiała przedefiniować swoje cele na ten rok czy nawet na kolejne lata, w tym te dotyczące przestrzeni biurowej - mówi Katarzyna Kubicka. - Jednak od pewnego czasu obserwujemy wśród naszych najemców chęć powrotu do „normalności”. Ten powrót jest możliwy na nowych zasadach, przy zachowaniu szczególnej dbałości o zdrowie i bezpieczeństwo pracowników. Dzięki szeregowi procedur oraz podwyższonym standardom BHP, każda z prowadzonych przez nas realizacji postępuje zgodnie z wcześniej przyjętym harmonogramem. Skupiamy się także na tym, aby wszystkie prowadzone przez nas projekty w różnych miastach, w tym w Łodzi, odpowiadały na aktualne zapotrzebowanie rynku.
Architekci i konstruktorzy Echo Investment przeanalizowali dotychczasowe założenia projektowania pod względem nowych potrzeb i zaleceń higienicznych. W efekcie wprowadzają do budowanych i projektowanych budynków wiele innowacji odpowiadających na powirusowe potrzeby. Pierwszymi projektami, w których Echo Investment rozpocznie wdrażanie najważniejszych postcovidowych innowacji, są React w Łodzi i wrocławski West 4 Business Hub. Szczegółów firma nie zdradza - jeszcze.
Przy ul. Gdańskiej 130 jeszcze przed wybuchem pandemii powstała Stara Drukarnia. W planach był budynek Centrum Biurowego Fabryczna w miejscu po wyburzonym hotelu Centrum i te plany ciągle obowiązują.
Gdy wirus dyktuje warunki...
Nie wszędzie jednak ostały się przedpandemiczne harmonogramy. „Ofiarą” koronawirusa jest Fern Office, czyli nowoczesny biurowiec w OFF Piotrkowskiej usytuowany frontem do ul. Piotrkowskiej. O planach budowy biurowca zrobiło się głośno pod koniec marca 2019 roku, gdy ogłosiła je firma OPG Property Professionals, która zarządza OFF Piotrkowską. Padły terminy: wiosna 2020 oraz koniec 2021 roku. To właśnie wiosną miała się rozpocząć budowa, natomiast na koniec przyszłego roku planowano jej zakończenie. Koronawirus zrewidował te plany.
- Epidemia wpłynęła na wszystkie nierozpoczęte inwestycje w Łodzi - mówi Michał Styś, prezes OPG Property Professionals. - Budowa się opóźni, nowy termin nie jest jeszcze znany. Podamy go za kilka miesięcy, w zależności od rozwoju sytuacji związanej z pandemią. Zmienił się krajobraz na rynku biurowym, wymaga to sprawdzenia całego modelu biznesowego.
Michał Styś zapewnia, że inwestycja nie jest zagrożona, gdyż OFF Piotrkowska oferuje nie tylko biura, ale także gastronomię i usługi.
Budynek Fern Office zajmie dwie działki ulicy Piotrkowskiej - pod numerami 138 i 140. Jego fasada podzielona będzie optycznie na dwie części. Biurowiec będzie miał pięć pięter i 8 tys. mkw. powierzchni. Wejście od ulicy Piotrkowskiej prowadzić będzie zadaszonym i oświetlonym pasażem o wysokości trzech kondygnacji. W tle będzie można zobaczyć wieżę fabryki Ramischa. W pasażu znajdą się butiki, a także kontenery z lokalami usługowymi.
Na dachu powstanie część wypoczynkowa, tzw. rooftop. Będzie się tu można dostać zewnętrzną windą. Na dach przeniesiona będzie zielona górka z leżakami, pojawi się też nocny klub muzyczny.
Biurowce: marzec, kwiecień, maj
Wracając do pandemicznego kalendarza: od połowy maja część pracowników znów musiała dokonać zmiany garderoby z nieformalnej na formalną. Niektóre firmy podjęły bowiem decyzję o powrocie załogi do biur.
- Nie znaczy to, że wszyscy już pracują w biurach - mówi Michał Styś. - Część firm wprowadziła pracę rotacyjną, pracownicy zmieniają się co tydzień. Niektóre firmy mogą jednak zdecydować się tylko na pracę zdalną, ewentualnie organizować spotkania pracowników co pewien czas.
O tym też muszą pamiętać deweloperzy dopiero planujący nowe obiekty. Michał Styś zwraca jednak uwagę na dwie strony medalu: o ile część firm postawi na pracę zdalną i nie będzie potrzebowało aż tyle powierzchni biurowej jak wcześniej, to inne mogą przeznaczać więcej miejsca dla mniejszej załogi. Będą bowiem musiały spełniać zaostrzone wymogi bezpieczeństwa, np. ustawiać biurka w większej odległości, by pracownicy nie siedzieli zbyt blisko siebie.
- Koronawirus przyczyni się do większej popularności tzw. strefy coworkingowej, czyli współdzielenia biur i miejsc pracy - dodaje Styś. - To między innymi efekt niepewności co do długo- trwałych skutków epidemii i przyszłości. Umowa o wynajem biura wiąże na lata i nie jest łatwo z niej zrezygnować bez ponoszenia dodatkowych kosztów, natomiast w przypadku coworkingu mówimy o bardzo krótkich terminach, np. miesięcznych. Przy nagłej dekoniunkturze łatwo jest oszczędzać koszty.
Wróżenie z biur
Szybko zaczęły powstawać analizy, które próbują odpowiedzieć na pytania o przyszłość biurowców. Eksperci Forbis Group, firmy, która działa na rynku biurowym, dzielą czas pandemii na kilka faz. W marcu największym wyzwaniem dla firm było zapewnienie ciągłości biznesowej i szybkie wdrożenie pracy zdalnej, w kwietniu nastąpiła natomiast stabilizacja. Maj i czerwiec zaś to faza przejściowa, która ma potrwać do czasu wynalezienia szczepionki, z częściowym powrotem pracowników do biur.
Co oznacza to dla właścicieli biurowców?
- W długim okresie według szacunków ekspertów do biur wróci 70 proc. pracowników, bo ich zadania trudno wykonywać poza siedzibą - wieszczą eksperci Forbis Group. - Kolejne 30 proc. zatrudnionych po zakończeniu pandemii będzie pracować zdalnie.
Raport się na tym nie kończy. W czasie od pół roku do nawet dwóch lat zapanuje tzw. nowa normalność. Mówiąc krótko: przyzwyczaimy się do pracy w zespołach rozproszonych. I choć ma to nieść szereg korzyści, to niekoniecznie dla właścicieli biurowców. Jedną z nich ma być bowiem możliwość zmniejszenia kosztów najmu.
- To możliwość zmiany strategii nieruchomościowej i stworzenie bardziej elastycznej struktury z głównymi biurami w centrach miast i mniejszymi, satelickimi biurami na obrzeżach oraz w mniejszych ośrodkach lub wynajmowanymi przestrzeniami coworkingowymi - te konstatacje z raportu niekoniecznie ucieszą właścicieli biur.
Chyba że znów stanie się to, czego mało kto się spodziewa: wirus zniknie tak niespodziewanie jak się pojawił, a sytuacja wróci do czasów sprzed pandemii. Tylko czy taki powrót, nie tylko na rynku biurowym, jest możliwy?
