Koronawirus jeszcze nie zdążył pokrzyżować planów deweloperów. Co jednak będzie w tym roku? Nie wiadomo...
Jaki był miniony rok na pierwotnym rynku mieszkaniowym w Łodzi? Jak zmieniły się ceny oraz zachowania inwestorów i kupujących? Na te pytania łatwiej dziś odpowiedzieć, niż przewidzieć to, co czeka nas w 2021 roku...
Rynek mieszkaniowy stoi w obliczu kryzysu! - alarmowali jeszcze wiosną eksperci. Pandemia i wiążące się z nią spowolnienie gospodarki miały sprawić, że branża poniesie w 2020 roku znaczne straty. Globalne problemy miały oczywiście znaleźć odbicie również na rynkach lokalnych. Minęło kilka miesięcy i mamy już możliwość zweryfikowania tych opinii. Jaki był miniony rok na pierwotnym rynku mieszkaniowym w Łodzi? Jak zmieniły się ceny oraz zachowania inwestorów i kupujących? Czy powstają nowe inwestycje i czy jest ich mniej, niż w ubiegłych latach?
Wielu odpowiedzi na te pytania udziela opublikowany w grudniu raport, autorstwa ekspertów z Uniwersytetu Łódzkiego i OPG Property Proffesionals. Dokument dotyczy sytuacji na pierwotnym rynku mieszkaniowym w Łodzi. Jakie są wnioski z jego lektury? Mimo że wiosna była okresem dużej niepewności, zainteresowanie nowymi mieszkaniami zdaje się powracać do dawnego poziomu. Nie wyhamowały również inwestycje realizowane w mieście. Część ekspertów wyraża ostrożny optymizm. Istnieją jednak pewne przesłanki, które sprawiają, że niektórzy zastanawiają się, czy branży nie czekają wkrótce pewne zmiany.
Kto wstrzymał się z kupnem?
Od samego początku pandemii jasne było, że zmianie ulegnie nie tylko nasze życie codzienne czy zwyczaje, ale przede wszystkim - krajobraz gospodarczy. Potwierdzają to dane: w drugim kwartale 2020 roku PKB spadło o 10,46 proc., natomiast w perspektywie całego roku, spadek ten prognozowany jest na 5,46 proc.
W Łodzi, w II kwartale 2020 roku, przeciętne wynagrodzenie brutto spadło o 1,7 proc. W lipcu, stopa bezrobocia osiągnęła tu 5,7 proc.
Choć nastąpiła rekordowa obniżka stóp procentowych NBP - co przełożyło się na niższe oprocentowanie kredytów, klienci mniej chętnie je zaciągali. Do tego obawiające się strat banki, zaostrzyły swoją politykę kredytową. W efekcie, jak odnotowali obserwatorzy rynku, w drugim wartale 2020 roku przyznanych zostało o 20 proc. mniej kredytów mieszkaniowych niż w poprzednim kwartale.
- Wielu klientów odłożyło swoją decyzję o kupnie mieszkania lub nie było w stanie spełnić wyższych wymagań kredytodawców - wyjaśnia dr Konrad Żelazowski z Katedry Inwestycji i Nieruchomości Uniwersytetu Łódzkiego.
Przełożyło się to na wyniki sprzedaży. Jak zaznaczają autorzy raportu, w okresie od połowy 2019 do połowy 2020 roku deweloperzy sprzedali w Łodzi 3150 mieszkań. To 4,3 proc. mniej niż rok wcześniej. Są jednak pewne powody do optymizmu.
- Po kilku tygodniach sporej niepewności, rynek zaczął jednak wracać na dawne tory i dziś można pokusić się o stwierdzenie, że zainteresowanie mieszkaniami w Łodzi względnie wróciło do poziomu sprzed pandemii - zaznacza dr Żelazowski.
Największym zainteresowaniem kupujących cieszyły się mieszkania na Polesiu i Widzewie (odpowiednio 800 i 785 sprzedanych lokali). Dość niski popyt został odnotowany na Górnej. Tam sprzedano ok. 290 mieszkań. Jak zaznaczają autorzy raportu, 40 proc. transakcji na rynku pierwotnym, dotyczyło Śródmieścia i Bałut.
Jakie są prognozy dotyczące sprzedaży mieszkań w Łodzi? Co przyniesie przyszłość?
- Jest wiele czynników, które należy wziąć pod uwagę, jednak na pewno wiele zależeć będzie od ogólnej sytuacji makroekonomicznej oraz od sytuacji na łódzkim rynku pracy - mówi dr Żelazowski.
Inwestorzy nie zmieniają planów
Pandemia i towarzyszące jej obostrzenia nie wpłynęły znacząco na inwestycje. Jak informuje Główny Urząd Statystyczny, w całym kraju, w pierwszych dziesięciu miesiącach 2020 roku nowych pozwoleń deweloperskich, oraz zgłoszeń nowych inwestycji, było blisko 219 tys. To tylko 4,5 proc. mniej, niż w analogicznym okresie 2019 roku.
Deweloperzy nie zmienili swoich planów również względem Łodzi. W mieście w budowie jest obecnie 11,3 tys. mieszkań. Najwięcej ich powstaje na Polesiu - 2800. Następne w kolejności są dzielnice Widzew i Śródmieście: to odpowiednio 2550 i 2430 mieszkań w budowie. Na Bałutach powstaje 2150 lokali, zaś na Górnej 1380.
Od drugiego kwartału, rozpoczęto w Łodzi 34 nowe inwestycje, skupiają się one głównie w północno-zachodniej części miasta - na Bałutach.
- Rynek mieszkaniowy wykazuje większą odporność na skutki pandemii, niż inne segmenty sektora nieruchomości - komentuje Michał Styś, prezes zarządu OPG Property Professionals. - Brak ryzyka wstrzymania rozpoczętych projektów czy zaniechania lub odroczenia zaplanowanych przez deweloperów inwestycji był dla Łodzi bardzo dobrym sygnałem. Wiosenny lockdown nie pozostał jednak całkowicie bez echa. W wyniku okresu pewnego przestoju na rynku, zaobserwowaliśmy mniejszą, niż rok wcześniej, liczbę transakcji oraz słabnące tempo wzrostu cen nieruchomości.
Większy popyt na mniejsze mieszkania
Mimo to, że w ofercie deweloperów, przeważają nadal mieszkania dwu- i trzypokojowe, pojawia się w niej pewne zróżnicowanie. Rośnie udział w rynku mieszkań o metrażu 45 metrów kwadratowych - są to lokale często kupowane w celu wynajmu. Jak zaznaczają autorzy raportu, w ciągu ostatnich dwóch lat spadła siła nabywcza łódzkich gospodarstw na rynku mieszkaniowym. Ceny mieszkań rosły wówczas szybciej od średniego wynagrodzenia. To kolejny powód, dla którego deweloperzy wprowadzili do swojej oferty lokale o mniejszym metrażu. Ich odsetek na łódzkim rynku, jeszcze w 2017 r oku nie przekraczał 26 proc. podaży. Teraz jest to już 34 proc.
Największy odsetek takich mieszkań powstaje w centrum Łodzi. To ponad połowa budowanych lokali w tej części miasta. Jak zaznaczają autorzy raportu, ich odsetek - w ujęciu rocznym - wzrósł o 3 proc.
- Pojawiające się na „lokalnym podwórku” nowe formaty w postaci loftów czy mieszkań na wynajem, jak w przypadku inwestycji Vantage Rent na terenie Nowego Centrum Łodzi, a także spektakularne projekty wielofunkcyjne, takie jak Fuzja czy nowa Wi-Ma, stanowią jasny sygnał, że inwestorzy wierzą w potencjał i pofabryczną unikatowość Łodzi - mówi Michał Styś. - Kiedy czasy są trudne, sama wiara może jednak nie wystarczyć. Optymalizacja - to słowo klucz dla kolejnych inwestycji w Łodzi.
Jakie będą nowe inwestycje?
Jakie inwestycje realizowane są w Łodzi? Autorzy raportu wymieniają kilka, budzących szczególne zainteresowanie w branży.
Apartamenty Piłsudskiego, realizowane przez Murapol, to dwa 8-piętrowe budynki, mające stanąć przy al. Piłsudskiego i ul. Niciarnianej. Planowany termin zakończenia tej inwestycji to IV kwartał 2021 r.
Modern Loft to inwestycja OPG Property Proffesionals. W budynku dawnej elektrowni parowej przy ul. Wróblewskiego powstaje 12 loftów o metrażu od 43 do 120 metrów kwadratowych. Budowa ma zostać zakończona w II kwartale 2022 roku.
Kilińskiego 243 to budynek, w którym znaleźć mają się 144 mieszkania, powstający między ul. Kilińskiego i ul. Kaliską. Inwestycję realizuje firma Arche, zaś jej planowane zakończenie to IV kwartał 2021 r. Nowe Miasto Polesie to cztery obiekty przy ul. Pienistej. Znajdą się w nich 142 mieszkania o powierzchni 30-106 m kwadratowych. Inwestycja realizowana jest przez ATAL i zakończyć się ma w II kwartale 2021 r.
NeoTeo, inwestycja w kwartale ulic Aleksandrowska-Kaczeńcowa-Traktorowa-Grabieniec, realizowana jest przez firmę BUDOMAL. Projekt obejmuje 350 mieszkań i podzielony jest na dwa etapy. Planowane terminy zakończenia pierwszego etapu to II i IV kwartał 2021 r.
Uniwersum, to powstający przy ul. Pomorskiej kompleks mieszkaniowy, obejmujący 117 lokali. Inwestycja ta realizowana jest przez spółkę Dynamix. Jej pierwsze dwa etapy zakończyć mają się w grudniu 2021 r.
Tymczasem spółka inwestycyjna Royal Sail Investment Group ma w planach między innymi budowę Filmowa Residence ze 170 mieszkaniami, Osiedla Dubois - z 300 mieszaniami, 180 mieszkań w Młodzieniaszek Park, czy 80 mieszkań na Nowym Manhattanie
Ceny na stałym poziomie
A jak wyglądają ceny na łódzkim rynku mieszkaniowym? Okazuje się, że pandemia miała na nie wpływ. Do pierwszego kwartału 2020 r. mieliśmy do czynienia z dynamicznym wzrostem cen. Średnie stawki ofertowe przekroczyły w tym czasie poziom 6600 zł za mkw., a transakcyjne - 6250 zł za mkw. Później jednak zaczął się lockdown i w życie weszły rozmaite obostrzenia. Wielu Polaków zaczęło z niepewnością patrzeć w przyszłość. Mniej chętnie więc inwestowali w nowe mieszkania. Nałożyły się na to wspomniane już utrudnienia w uzyskaniu kredytu. Na większości rynków pierwotnych - również w Łodzi - spadły ceny, co zdarzyło się pierwszy raz od dawna.
Jak podaje portal rynekpierwotny.pl, ceny ofertowe mieszkań na łódzkim rynku obecnie utrzymują się na stałym poziomie. Różnica ceny metra kwadratowego między październikiem a listopadem wyniosła 17 złotych. Rynek łódzki utrzymuje stałą krzywą cenową na poziomie 6700 zł za metr. Stan taki trwa od lipca. Ciężko prognozować więc początek jakiegokolwiek trendu. Średni wydatek na mieszkanie w Łodzi to obecnie ok. 385 tys. zł.
Jak przewidują niektórzy eksperci, taka stabilizacja może być zapowiedzią korekty cen. W którą stronę? Autorzy raportu przestrzegają, że problem kolejnych fal zachorowań i widmo kryzysu, niosą ze sobą ryzyko spowolnienia na rynku mieszkaniowym. Być może będzie się to wiązało ze spadkiem cen, jednak dotychczasowa hossa zdaje się temu przeczyć.
Deweloperzy nie składają broni
Jak widać, do tej pory pandemia nie wpłynęła na znaczne pogorszenie się koniunktury na pierwotnym rynku mieszkaniowym. Deweloperzy nie planują zatrzymywać inwestycji i pracują nad kolejnymi. Autorzy raportu są jednak ostrożni - wiele zależy bowiem od dalszych postępów walki z koronawirusem.
Rok 2020 sprawił, że w obliczu nieznanego stanęli wszyscy na świecie. W takiej sytuacji znalazła się również branża mieszkaniowa. Czy 2021 r. będzie lepszy? A może przyniesie załamanie? Odpowiedzi na te pytania przyniosą kolejne miesiące.
