Co zrobić, by zostać działkowcem? Ekspert radzi
Załóżmy, że Kowalski chce kupić działkę od Nowaka. Jak mają to zrobić, by było zgodnie z prawem? Zasady wyjaśnia nasz ekspert, który jest członkiem Krajowej Rady Polskiego Związku Działkowców
Załóżmy, że Kowalski chce kupić działkę w rodzinnym ogrodzie działkowym (ROD) od Nowaka. Co muszą zrobić?
Muszą podpisać umowę
Umowa musi być zawarta na piśmie. Uwaga, koniecznie z podpisami notarialnie poświadczonymi! - Nie oznacza to, że przeniesienie musi być potwierdzone w formie aktu notarialnego. Chodzi tylko o to, aby autentyczność podpisów stron w umowie została urzędowo poświadczona przez notariusza, ponieważ inaczej będzie nieważna - wyjaśnia nasz ekspert Marian Pasiński, członek Krajowej Rady Polskiego Związku Działkowców.
Co to oznacza dla Kowalskiego i Nowaka
To, że nie mogą usiąść przed altanką i napisać, że jeden drugiemu przekazuje działkę. To znaczy mogą to zrobić, ale tak zawarte porozumienie jest nieważne z punktu widzenia przeniesienia prawa do działki.
No właśnie, zauważcie, że piszemy nie o kupnie, a przeniesieniu prawa do działki. Bo to nie jest klasyczna sprzedaż, a zmiana strony umowy.
Zapamiętaj: przeniesienie praw do działki następuje w drodze umowy zawieranej pomiędzy działkowcem a pełnoletnią osobą fizyczną.
Co obejmuje umowa
Obejmuje oświadczenie o przeniesieniu. Powinna regulować również kwestię rozliczenia stron za znajdujące się na działce nasadzenia, urządzenia i obiekty stanowiące własność działkowca.
Nie wystarczą podpisy
Umowa zawarta zgodnie z wymogami jest ważna. Ale jej skuteczność - czyli formalne wejście w życie - będzie zawieszona do czasu zatwierdzenia dokumentu przez stowarzyszenie ogrodowe.
Dlaczego tak właśnie się dzieje? Między innymi dlatego, że to stowarzyszenie jest drugą stroną umowy dzierżawy działkowej, W związku z tym musi mieć możliwość wyrażenia stanowiska co do osoby, która ma stać się w przyszłości jego partnerem.
Stąd - aby skutecznie zrealizować umowę - Kowalski i Nowak muszą złożyć w stowarzyszeniu (czyli w zarządzie ROD) wniosek o zatwierdzenie przeniesienia praw do działki, z załączoną umową obejmującą wysokość uzgodnionego wynagrodzenia za naniesienia i nasadzenia będące własnością zbywającego.
Co dzieje się dalej
Gdy złożymy w zarządzie rodzinnego ogrodu działkowego wniosek o zatwierdzenie przeniesienia praw do działki z załączoną umową, stowarzyszenie ogrodowe ma od tego dnia dwa miesiące na złożenie oświadczenia w przedmiocie zatwierdzenia umowy lub odmowy. Powinno to się odbyć w formie uchwały zarządu ROD.
Jeżeli w tym terminie nie zapadnie żadna uchwała, przeniesienie praw do działki będzie uważane za zatwierdzone.
Stowarzyszenie ogrodowe może odmówić zatwierdzenia umowy. Są to jednak naprawdę wyjątkowe sytuacje. Albo musi być ważny powód, albo być inny kandydat oczekujący na działkę. Taka osoba musi jednak zapłacić ustalone wynagrodzenie ustępującemu działkowcowi w terminie 2 tygodni. Jeśli tego nie zrobi, następuje wtedy automatyczne zatwierdzenie przeniesienia praw do działki na wskazaną przez działkowca osobę.
Uwaga! Zarząd ROD nie może wskazać w powyższym trybie kandydata do przejęcia działki, gdy umowa o przeniesieniu praw została zawarta pomiędzy działkowcem a jego osobą bliską. Wówczas odmowa zatwierdzenia będzie możliwa tylko z ważnych powodów.
Odmowa może być zaskarżona do sądu przez każdą ze stron umowy o przeniesieniu praw do działki. Ewentualne orzeczenie sądu o jej bezpodstawności zastępuje zatwierdzenie przeniesienia praw do działki.
Dlaczego przejmujesz a nie kupujesz
Rodzinne ogrody działkowe zakładane były przeważnie na gruntach Skarbu Państwa albo gmin. W większości przypadków stowarzyszenia ogrodowe czy ich związki (jak PZD) mają prawo użytkowania wieczystego tej ziemi, ale nie mogą go przenieść na indywidualnych działkowców. Ponieważ żaden z nich nie jest właścicielem gruntu, w związku z tym nie może on stanowić elementu sprzedaży.
Czyli gdy kupujesz działkę w ROD, to tak naprawdę nabywasz tylko nasadzenia i obiekty, które się na niej znajdują, a nie grunt, na którym stoi altana. To wszystko oznacza, że możesz stać się dzierżawcą działki, a nie jej właścicielem - bo wchodzisz w prawo do dzierżawy gruntu, a nie własności.
Twoje prawo do działki w ROD
Stowarzyszenie ogrodowe zajmuje się, między innymi, ustanawianiem praw do działek i nadzorem nad prawidłowym korzystaniem z nich.
Nie ma już przydziału, czyli przydzielania prawa do działki nowym działkowcom na mocy uchwały. Zastąpiła go pisemna umowa między stowarzyszeniem ogrodowym a działkowcem. To właśnie dzięki niej zyskuje prawo do działki. A konkretniej - dzierżawę działkową.
Uwaga! Każdy działkowiec ma prawo do jednej działki.
Jak powstaje prawo do działki
1. Prawo to powstaje na podstawie umowy dzierżawy działkowej. Zawierana jest pomiędzy stowarzyszeniem ogrodowym a kandydatem na działkowca.
2. Umowa dzierżawy działkowej może być zawierana jedynie w przypadku przejmowania wolnej działki. Nie ma zastosowania w sytuacji, kiedy ogród jest już zajęty (czyli istnieje prawo do niego).
3. Umowę dzierżawy działkowej zawiera stowarzyszenie ogrodowe (zarząd rodzinnego ogrodu działkowego) z danym kandydatem na działkowca.
Może być zawarta również z małżonkiem działkowca, który żąda ustanowienia prawa do działki wspólnie ze swoim partnerem.
4. Z tej umowy wynikają obowiązki związane z odpowiednim wykorzystaniem ziemi, przestrzeganiem regulaminu i wnoszeniem opłat ogrodowych.
5. Przy ustanowieniu prawa do działki uwzględnia się w szczególności ustawowe funkcje rodzinnych ogrodów działkowych oraz działki, a także miejsce zamieszkania osoby, która o nią się ubiega.
Warto wiedzieć: ten punkt oznacza w praktyce to, że nie istnieje bezwzględny obowiązek zawarcia umowy z każdą osobą, która sobie tego zażyczy. Odmowa powinna być jednak podyktowana konkretnymi względami. Na przykład znaczną odległością pomiędzy ogrodem a miejscem zamieszkania kandydata na działkowca.
6. Umowa dzierżawy działkowej musi być na piśmie! Ustne porozumienia nie mają wiążącej mocy prawnej.
7. Dzierżawa uprawnia do używania gruntu i pobierania z niego pożytków (warzywa, owoce), ale dotyczy ściśle określonej rzeczy (działki).
Warto wiedzieć
1. Dzierżawa działkowa jest chroniona na podstawie prawa o ochronie własności. Na wniosek działkowca może być ujawniona w księdze wieczystej.
2. Dzierżawa ta przysługuje nie tylko działkowcom, którzy nabyli prawo do działki po wejściu w życie nowej ustawy działkowej 19 stycznia 2014 roku. Przekształciły się w nią także dotychczasowe prawa działkowców, które wynikały z przydziałów (uchwał zarządów ROD-ów). Przekształcenie nastąpiło automatycznie, bez obowiązku zawierania nowej umowy. Jeśli wówczas byłeś działkowcem, zostałeś dzierżawcą z mocy prawa.
Uwaga! Przysługujące niektórym prawo użytkowania pozostało w mocy, choć nowa ustawa nie przewiduje już możliwości jego ustanawiania.
To trzeba zapamiętać, gdy chodzi o zbywanie prawa do działki
Regulacje umożliwiające zbywanie tego prawa nie są dosłowną sprzedaży ziemi, ale skutek ma podobny. Warunkiem zmiany uprawnionego do działki jest pisemna umowa oraz jej zatwierdzenie przez stowarzyszenie ogrodowe. Może ono nie zaakceptować takiej transakcji, ale wyłącznie z ważnych powodów. Dodatkowo odmowa może podlegać ocenie sądu - na wniosek zainteresowanego działkowca.